Cuando comenzamos el proceso de construcción de una vivienda unifamiliar debemos de considerar el coste total que va a generar. Para no tener ninguna sorpresa, a continuación enumeramos los gastos que tendréis que afrontar así como una estimación aproximada de sus importes, teniendo en cuenta que estos valores podrán variar como por ejemplo dependiendo del estado del terreno y la comunidad en la que nos encontremos.
LA PARCELA. El valor del terreno podrá oscilar de forma considerable en función de varios parámetros, como emplazamiento, vistas, acometidas, cerramientos, proximidad a un núcleo urbano, edificabilidad, estado del terreno e impuestos de adquisición. Si el vendedor es un particular que no sea sujeto pasivo de IVA, la compraventa del terreno urbanizable o urbano tributará ITP, un % del valor del terreno que conste en la escritura de compraventa. … En este supuesto, también tributará por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, un 1,5% del valor. Esto será una tarea compleja en la que recomendamos que os pongáis en contacto con nuestros técnicos para que analicen los parámetros urbanísticos y determinar si es posible construir el diseño que deseen, respetando siempre el coeficiente de edificabilidad y las normas subsidiarias aplicar en la zona de construcción.
Debemos de tener en cuenta que nuestros técnicos adaptarán la vivienda en base a vuestros requisitos y gustos teniendo en cuenta todos los aspectos del terreno anteriormente mencionados para conseguir un diseño perfecto con la mejor orientación y aprovechamiento de la luz solar.
CONSTRUCCIÓN VIVIENDA. El coste de construcción de la vivienda variará dependiendo de la superficie construida, las características de la parcela, la ubicación, las instalaciones proyectadas y las calidades de los acabados.
Para una construcción prefabricada de primera calidad tanto en steel framing o en entramado ligero, tenemos que tener en consideración varios elementos para poder realizar un primer cálculo aproximado del coste de la construcción, proyectando una instalación de aerotermia, ventilación de doble flujo con recuperador de calor, etc.
A continuación, presentamos el coste de construcción defendible en nuestro entorno:
Vivienda 1.250 €/m²
Porches cubierta fija 450 €/m²
Porches sin cubierta 200 €/m²
Garaje 800 €/m²
Sótano 680 €/m²
Acometidas de electricidad, agua y saneamiento. Deberemos pagar al ayuntamiento las tasas e importes de las obras para realizar estas acometidas. Estos pueden oscilar entre los 300 y 2.000€ por cada una de ellas dependiendo de su dificultad. A estos importes deberemos de sumar los enganches de cada compañía que tendrán diversos costes dependiendo de la compañía con la que se contrate.
Si no es posible disponer de alguna de ellas, y a pesar de ello se nos permite edificar, tendremos que calcular un incremento para ser autosuficientes en el área que lo requiera como un pozo ciego, sistema solar fotovoltaico o producción de agua potable.
URBANIZACIÓN. El coste de la urbanización de la parcela es muy variable y vendrá marcado por la complejidad de la parcela en la que debemos de considerar los siguientes puntos:
Movimiento de tierra. Desbroce y nivelación del terreno, el coste varía en función de la superficie y cubicaje del terreno.
Cierres. El coste del cierre podrá variar enormemente en función del diseño y de los metros necesarios a realizar, esto será una decisión personal a realizar y la estética, que en muchos casos nos proporcionará más intimidad e impedirá el acceso o salida de animales o personas y linderos con las parcelas colindantes. Se trata de una obra que podremos realizar con posterioridad a la vivienda, teniendo en cuenta que en este caso tendríamos que solicitar una nueva licencia para su construcción, mientras que si los realizamos junto con la casa, no nos supondrá un incremento de costes administrativos.
-Para los laterales y el fondo de la finca, si optamos por un cierre sencillo de malla de simple torsión fijada a postes metálicos sobre una hilada de bloque, el cierre podría construirse aproximadamente por 45€/ml, mientras que, si establecemos un cierre combinado con muro y verja perforada, tendremos que establecer aproximadamente un mínimo de 100€/ml.
Piscina. Si decidimos hacer una piscina sencilla, deberemos contar con al menos 16.000€ para una piscina de 7,00×4,00m con depuración mediante skimers y maquinaria instalada en una caseta plástica enterrada. El importe de construcción de la piscina puede incrementarse en aproximadamente un 25% si optamos por una piscina desbordante.
Jardinería. Extender una capa de tierra vegetal y plantar césped no debería suponer una cantidad muy elevada (6-10€/m²), sin embargo. si decidimos instalar riego automático, plantar árboles, realizar muretes, rocallas, césped artificial etc.… podremos encarecer notablemente nuestro jardín.
Pavimentos. Lo habitual es que dispongamos una superficie de rodadura que nos limite la circulación de vehículos dentro de la parcela. Este pavimento de hormigón impreso puede suponer 50 € m2 (precio de hormigón 30€ m2 y resto preparación del terreno) aunque existen otros tipos de pavimentos: Adoquines, plaquetas etc.
Urbanización superficie de cesión. Para entregarnos la Licencia de Primera Ocupación, habitualmente el ayuntamiento nos obligará a realizar las obras de urbanización del terreno que con anterioridad hemos cedido para los viales. El importe de estas obras variará según los trabajos que el ayuntamiento nos pida realizar, y en función de los metros que nuestra finca tenga a vía pública. Un precio aproximado para realizar una acera de baldosa hidráulica de 1,5 m de ancho, colocar alguna canalización enterrada y rematar el pavimento asfáltico hasta el firme de la calzada podría rondar los 250€/ml.
OTROS GASTOS
Proyecto. Normalmente el precio del proyecto básico y de ejecución varía en función de la superficie construida, ubicación de la parcela y la complejidad del mismo. Una estimación aproximada de coste que podría suponer el proyecto de una vivienda unifamiliar de tamaño medio incluyendo los cálculos de la estructura tanto en entramado ligero como en steel framing puede suponer 9.500€ más IVA.
Direcciones de obra (arquitecto y aparejador). Para la dirección de obra de los técnicos calcularemos otro 3-4 % del coste de ejecución de la vivienda.
Coordinación de seguridad y salud. No debería tratarse de un coste muy elevado si la realiza alguno de los mismos técnicos que dirigen la obra. Una cantidad aproximada para una vivienda de tamaño medio sería 650 €.
Licencia de obra y LPO (ayuntamiento). Los ayuntamientos pueden cobrar entre el 2,5 y el 6% del coste de ejecución material que figura en el proyecto. Habitualmente los ayuntamientos se ajustan al máximo que les permite la ley.
Estudio geotécnico (ingeniero o geólogo). Por exigencias del CTE, para visar el proyecto será necesario realizar un estudio geotécnico de la parcela, en el que se realizará un análisis del terreno determinando las características del mismo y la cota de cimentación. Habitualmente en la mayoría de las parcelas para cimentar bastará con retirar la tierra vegetal, no obstante puede ocurrir que el terreno no presente estabilidad a nivel superficial y haya que profundizar para buscar el firme, en estos casos, se encarecería el coste de construcción. Lo habitual es que el coste del un estudio geotécnico para realizar una vivienda unifamiliar debería aproximarse a los 800€.
Levantamiento topográfico. Cada vez son más los ayuntamientos que exigen que en los proyectos se presenten planos topográficos de la parcela así como plantas y secciones en las que se represente la implantación de la vivienda en la parcela. Nosotros los incluimos en todos nuestros proyectos. El coste de un levantamiento topográfico de una parcela de dimensiones normales no debería exceder los 350 € y podrá ser realizado por nuestro topógrafo.
Notaría (escritura hipoteca y escritura obra nueva). A la hora de construir una vivienda, lo habitual suele ser que tengamos que pedir dinero al banco, para ello hemos de realizar una escritura de hipoteca, así como una escritura de parcela y de obra nueva una vez finalizada la obra. En total la Notaría suele cobrar aproximadamente sobre 950€ por realizar todas las escrituras. Si dispones del importe integro para construir la vivienda, tendrás que contar únicamente con un desembolso de unos 600€ que contemplarían las escrituras del suelo y escritura de obra nueva.
– Nuestras viviendas prefabricadas son totalmente hipotecables y podemos encargarnos de gestionar su hipoteca.
Registro. Tendrás que registrar las escrituras, lo que te supondrá aproximadamente otros 400 € por cada escritura.
Hacienda. Tanto por la escritura de la hipoteca, como suelo y obra nueva tendrás que tributar a Hacienda. El importe varía de unas comunidades a otras, entre el 1% y el 1,2% del valor de la hipoteca y del valor de escritura de obra nueva. En Galicia Hacienda aplica el 1% de dichos valores.
Honorarios de Gestión. Si la gestión de las escrituras, financiación, registro, hacienda las realiza una entidad gestora, tendrás que abonar unos honorarios que serán calculados en base a sus criterios.
Con todos estos datos haremos un cálculo aproximado de lo que costaría construir una vivienda con el suelo ya adquirido y con un programa bastante habitual de cocina, salón-comedor, 3 dormitorios, 2 baños, lavandería, tendedero, porches y garaje, destinando 140m² construidos a la vivienda, 20m² a un porche cubierto y 40m² a un garaje en superficie. La emplazaremos en una parcela sin pendiente de 600 m² (20x30m), con un frente de 20 metros a vía pública. Para realizar la construcción solicitaremos una hipoteca por el máximo que teóricamente nos darán, el 80 % del importe de ejecución material de la obra (vivienda +urbanización), que debería corresponderse con el valor de tasación. Se puede estudiar la posibilidad de hacer el proyecto integro con el suelo.
Construcción vivienda
Vivienda: 140m²x980€/m² = 175.200€
Sótano: 50m²x680€/m² = 34.000€
Acometidas: 3×1.300€ = 3.900€
Urbanización
Cierres laterales: 80mx45€/m = 3.600€
Cierre frente parcela: 16mx100€/m = 1.600€
Portalones de acceso: 2.200€
Piscina 7×4: 16.000€
Jardinería: 250m²x8€/m² = 2.000€
Superficie de rodadura 50m²x50€/m² =2.500€
Urbanización superficie cesión 20ml.x250€/m = 5.000€
Otros gastos
Proyecto: 7.500€
Direcciones de obra (arquitecto y aparejador): 3% de 213.100€ = 6.393€
Coordinación de seguridad: 650€
Licencia de obra: 5% de 138.515€, presupuesto mínimo que figurará en proyecto (65% de 213.100€) = 8.311€
Licencia de LPO: 1% de 213.100€, presupuesto mínimo que figurará en proyecto (65% de 169.100€) = 2.131€
Estudio geotécnico: 800€
Levantamiento topográfico: 350€
Notaría: 650€ por ambas escrituras
Registro: 700€
Hacienda: escritura hipoteca 1% de 170.480€ (80% valor) = 1.705€
Hacienda: escritura obra nueva 1% de 246.000€ = 2.460€
Honorarios de gestión: 625€
Sumados todos estos conceptos tendríamos un coste total de 278.275€ a los que deberíamos añadirle el IVA, 10% para la construcción y 21% para el resto, excepto impuestos (licencia y Hacienda) que no cuentan con IVA.
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